LA TERRAZZA A LIVELLO E’ DA CONSIDERARSI BENE CONDOMINIALE, A MENO CHE NON VI SIA UN DIRITTO DI PROPRIETA’ RISULTANTE DA SPECIFICO TITOLO.

La vicenda aveva oggetto l’opposizione ad una delibera assembleare che aveva preso atto delle infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza di un Condominio verso il sottostante immobile, del degrado del parapetto e del cornicione della terrazza. I giudici di merito statuivano che la terrazza a livello oggetto dell’ordinanza aveva caratteristiche assimilabili a quelle del lastrico solare, che svolgeva funzione di copertura dell’edificio condominiale, quindi unitamente al tetto, doveva presumersi comune. Rilevava inoltre che l’uso esclusivo della terrazza che ne faceva il proprietario dell’unità immobiliare annessa non rendeva il lastrico di proprietà esclusiva, ma incideva soltanto sulla ripartizione delle spese. Ritenuto che i lavori di manutenzione erano stati determinati da infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, dovute al deterioramento della guaina impermeabilizzante, e avevano avuto a oggetto la pavimentazione, il parapetto e il cornicione e perciò la struttura del lastrico di proprietà comune, la Corte rigettava la censura dell’appellante secondo la quale si trattava di spese in favore della proprietà esclusiva del condomino e riteneva legittima l’applicazione del criterio di riparto delle spese previsto dal codice civile, altresì si escludeva che i condomini obbligati potessero essere solo quelli aventi unità immobiliare comprese nella colonna d’aria sottostante alla terrazza, osservando che l’edificio condominiale era unitario e, seppure la terrazza costituisse solo una parte del tetto, ciò imponeva di escludere che potessero esserci condomini che non beneficiassero della funzione svolta da quella parte del lastrico solare, in quanto lo stesso copriva quanto meno le altre parti comuni dell’edificio. La Cassazione confermava le precedenti decisioni poiché la terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, doveva ritenersi bene di proprietà condominiale in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, era necessaria all’esistenza stessa del fabbricato, a nulla rilevava la circostanza che ad essa si accedesse da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza era destinata, perché occorreva che la deroga all’attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà risultasse da uno specifico titolo. Inoltre, già i giudici di merito avevano rilevato che per ritenere la proprietà esclusiva della terrazza, sarebbe stato necessario produrre il titolo di proprietà e cioè il contratto con il quale il condomino aveva acquistato il diritto di proprietà, perché in mancanza la terrazza doveva presumersi di proprietà comune. Nel caso di specie, dunque, la Corte doveva rigettare il ricorso.

Cass. civ., sez. II, ord., n. 27846 del 3.10.2023