VENDITA DI IMMOBILE DEGLI ANNI ’60: IL COMPRATORE DEVE CONTROLLARE CON MAGGIORE ATTENZIONE L’EVENTUALE PRESENZA DI GRAVI VIZI

Nel caso di specie il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di compravendita dell’immobile, proposta dal compratore, per i gravi vizi del bene, tali da renderlo inidoneo all’uso. Di diverso avviso la Corte d’Appello, che accoglieva le obiezioni sollevate dalla venditrice, la quale aveva impugnato la sentenza di primo grado che aveva visto vittorioso l’acquirente, ritenendo non operante la garanzia in quanto i vizi erano facilmente conoscibili. L’acquirente ricorreva in Cassazione, lamentando che non si fosse tenuto conto del fatto che l’appartamento era stato venduto già ristrutturato proprio per mascherare la reale situazione e il grave problema di umidità che affliggeva la casa, inoltre le informazioni rese dalla venditrice al momento della visita dell’immobile erano state tutt’altro che univoche e trasparenti. Ma la Cassazione sottolineava che, in caso di vendita di un appartamento appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, come in questo caso, in cui l’edificio risaliva agli anni ’60, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integravano un vizio rilevante ai fini previsti dalla garanzia stabilita dal codice civile per i vizi della cosa venduta. Tale garanzia era infatti esclusa quando il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore non avesse dichiarato che la cosa fosse immune da vizi. Ma nel caso di specie era stato accertato non solo che la venditrice non aveva dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, al contrario, la donna aveva informato l’acquirente della effettuazione di alcuni interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidità. Era inoltre noto che l’edificio fosse vecchio e non in condizioni eccellenti, tant’è che i contraenti si erano accordati su una riduzione del prezzo. Spettava dunque al compratore esaminare attentamente l’appartamento, alla luce del principio per cui colui che acquista un immobile di non recente costruzione aveva l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si erano in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall’acquirente, con un minimo sforzo di diligenza, conoscibili. Era dunque logico parlare di esclusione della garanzia, pertanto la Corte rigettava il ricorso. (Corte di Cassazione, sez. VI Civile, n. 17058 del 16.6.2021)