PARCHEGGI CONDOMINIALI: VINCOLO DI DESTINAZIONE E DELIBERE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE. 

Due condomini si rivolgevano al Tribunale di Palermo, esponendo che la controparte si fosse obbligata nei confronti del Comune di Palermo a vincolare a parcheggio una porzione dell’area scoperta dell’edificio e che con successiva permuta, egli (ed altri) aveva acquistato l’uso esclusivo di due posti auto in tale area vincolata mediante modalità che sarebbero state specificate nel regolamento di condominio. Tale area, però, si era rivelata insufficiente a garantire il parcheggio oggetto dell’atto di permuta, dunque gli attori chiedevano in giudizio l’accertamento del loro diritto di utilizzo, la consegna dei due posti auto ed il risarcimento del danno. Tribunale e Corte d’Appello respingevano le pretese degli attori, ed uno dei due ricorreva in Cassazione, lamentando, tra i diversi motivi, il fatto che già prima della stipulazione dell’atto di permuta alcune particelle dell’area erano state vendute ad altri soggetti, riducendo di molto lo spazio residuo da adibire a parcheggio.

Dall’accertamento svoltosi in appello, però, da tale accertamento non solo risultava che la controparte non fosse stata parte dei contratti a causa dei quali si sarebbe ridotta l’area da adibire a parcheggio, ma anche che la regolazione definitiva del diritto di uso dell’area comune tra tutti gli aventi diritto era stata rimessa all’assemblea di condominio, senza attribuire a terzi la titolarità di un diritto esclusivo su singoli spazi, tutto ciò era perfettamente coerente con la normativa in materia, che si limitava a prevedere per i fabbricati di nuova costruzione, destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione, fermo però che, ove mancasse un’espressa riserva di proprietà o fosse stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, dovevano essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale come previsto dal codice civile. 

In concreto l’individuazione dei posti assegnati era stata rimessa alla decisione assembleare, la quale aveva deciso di realizzare un’aiuola, e dunque, solo successivamente alla costruzione di quest’ultima gli spazi erano divenuti insufficienti, riconducendosi l’atto di violazione del vicolo di destinazione non al contenuto degli atti dispositivi o al comportamento della controparte, bensì alle determinazioni della stessa assemblea condominiale.

Per questi motivi la Corte rigettava il ricorso. 

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 18029/20; del 28.8.2020)